《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》启用

　　遭遇一房多卖 受骗业主感叹“感觉像是踏入陷阱” 
 
　　成立业主委员会（以下简称业委会）需要走什么样的程序？召开业主大会必须要作哪些准备……这些问题对于大多数业主来说，是陌生而又困难的问题。从5月1日起，南宁市各小区的业主将有“指南针”——《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）正式实施。

　　据南宁市房产局物业管理业务负责人介绍，目前南宁市已有近700个物业小区，约有1/4的小区已成立了业委会，仍有3/4小区尚未成立业委会。不管是否成立，业主、业委会、物业企业等主体之间的纠纷日益增多，且出现了一些新情况、新问题，比如业主大会形同虚设，业委会不作为、消极作为甚至越权作为，已成为引发物业管理纠纷的新因素。

　　目前，规范业主大会、业委会行为的法律依据主要是《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《业主大会规程》和《南宁市物业管理办法》。前三者对业主大会和业委会的规定较原则，缺乏可操作性，对业主大会、业委会新问题没有相应的规定。后者对业主大会、业委会作出了较为具体的规定，为解决当前业主大会、业委会出现的新问题提供了法律依据，但对业主大会、业委会的活动没有更具体、系统的规定。《指导规则》就是在这样的背景下出炉的。

　　另外，还有类似于“小区法律”的两个示范文本也在5月1日正式启用，它们是《业主大会议事规则》和《管理规约》的示范文本。《业主大会议事规则》为小区业主大会的召开条件、议事方法和召开的程序提供了依据，业主大会可以结合自身实际情况依法制定自己小区的议事规则，以避免在业主大会的过程中业主对程序和议事方法产生分歧和误会。而《管理规约》则规范了小区业主在物业使用过程中的行为，要求全体业主共同遵守，对全体业主具有约束力。

　　解读《南宁市业主大会和业主委员会指导规则》

　　业主大会如何召开？什么情况下召开才算有效？什么样的业主才能竞选业委会委员？业委会成员可不可以拿报酬？为了方便读者理解，记者结合具体案例，请南宁市房产局物业管理业务负责人就《指导规则》作详细的解读。

　　业主大会有效召开需两个条件

　　案例：某小区共有住户400多户，定在周末召开业主大会——小区的门禁坏了，讨论如何使用维修资金进行修理。结果业委会在各单元张贴了开会的通知，但当天上午到场的业主只有20多人，这个会只能有始无终。最后业委会只好另外想出一个办法：将使用维修资金的理由和数目张贴出来，并申明——如果在10天内没有业主提出反对意见，视为全体同意。

　　解读：由于业主大会代表着全体业主的权益，全体业主的权力行使是通过业主大会来实现的，因而，《物权法》及国家的《物业管理条例》对业主大会的召开条件作了较为严格的规定。即业主大会必须要同时达到两个1/2以上才能有效，即拥有建筑面积过半、人数过半的业主参加大会，才能算有效。

　　根据上位法，《指导规则》规定，小区内专有部分建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加业主大会会议，业主大会会议方能有效召开。比如，某小区住房建筑面积10万平方米，业主1000户，那么必须要有500户以上的业主参加、且这500户业主的所拥有的住房建筑面积要达到5万平方米以上，这样的业主大会才算数。

　　业主大会如何召开？

　　案例：服务于某小区的物业公司即将到期，业委会用书面的方式向全体业主征求书面意见，即挨家挨户派发征求意见的表格，请业主填写是否让原物业公司继续服务。部分业主认为这种方式不妥，向业委会提出质疑。

　　解读：业主大会通常是在涉及小区公共利益的重要事务要讨论时才组织召开的，但由于不少业主抱着“事不关己、高高挂起”的心态，极少关心小区事务，因而目前业主大会的召开存在较多的困难，往往会因为会议达不到法定的条件而流产，特别是一些出租屋较多的小区，更难。

　　针对业主大会难召开的现状，《指导规划》规定，业主大会可以采用集体讨论形式，也可以用书面形式来召开。特别是一些物业管理区域很大且业主人数较多的小区，往往都会采用书面形式召开。

　　比如，物业公司即将到期是留还是不留、屋顶渗漏严重需要使用多少专项维修资金、选聘物业公司是以招标还是以协议的方式等重大事项，如果召集业主同时到场集体开会讨论有困难，就可以采用书面形式召开业主大会进行表决，只要向业主发放业主大会议题的表决票，在规定的会议时间内，参与投票表决的业主达到法定条件，就可以视为召开了业主大会，当然议题是否能得到通过，还需要对表决票进行统计。

　　报名参选必须没“前科”

　　案例：某小区新成立的业委会所做的第一件事，就是对原物业公司下“逐客令”，而物业公司拒不退出小区，他们认为，业委会的成立不合法，因为7人当中有5人长期以来拒交物业费和公摊水电费。

　　解读：在不少小区出现这种情况，部分业主或不满物业公司服务、或与物业公司有过节、或有意拒交物业费。在业委会即将成立或换届之时，这部分业主往往“冒头”最快——因为进入业委会后，就意味着掌握了物业公司的生杀大权，把物业公司赶走，那么之前的欠费即可一笔勾销。

　　另一种情况是，个别业主既是业委会成员又在物业公司干活。某小区的业主当选业委会后，立即成立了一家物业公司，并自任老总，随即以各种理由将原物业公司赶走，然后取而代之。在以后的小区各项管理、维修费用中，账目十分混乱，引起了大多数业主的强烈不满。

　　为此，《指导规则》在上位法的基础上，对报名参加业委会选举的业主的条件进行了细化，特别是针对上位法中所说的业委会候选人应当“模范履行业主义务”这一条件做了进一步的说明，明确是“未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水电费等义务的业主”，并且还规定“未在本物业管理区域的物业服务企业或下属企业内任职”，使这一条款更具有操作性。

　　给业委会主任带上“紧箍咒”

　　案例：某小区业委会主任大权独揽，手里拿着公章，将其他4个委员撇在一边，只要发现物业公司有什么不顺眼的地方，立即写一个通知或告示，盖上业委会的公章，张贴在小区显眼位置。业主认为，盖了业委会公章的通知，肯定经过了业委会全体成员的讨论，是代表了绝大多数业主意愿的，不自觉地在心里表示了认同。但实际上，这个主任掌握了整个小区的大权，他不仅成功地赶走了物业公司，还屡次阻挠业委会换届。

　　解读：由于业主大会不是一个实体组织，业主大会的决议往往要通过业委会这个执行机构来执行，而业委会执行得好与坏，关键要看业委会运作是否正常。

　　为了使业委会规范运作，针对业委会主任权力过大、“一人说了算”的情况，《指导规则》规定：业委会作出的决定，应当以书面形式在小区里公示7天以上，且有诸如使用专项维修资金、调整物业收费、罢免委员等事关小区的8件大事，必须经过全体代表委员过半以上的委员在公示上签字。另外还规定，以业委会的名义发布信息的，须经业主委会作出决定，而业委会会议作出决定时应当有书面的会议记录，并有到会委员签字确认。

　　业委会拿不拿报酬业主说了算

　　案例：某小区业委会主任自行决定，从公共停车场的收费中拿出部分钱来补贴委员的交通费、电话费，其中主任每月250元、副主任每月200元、委员150元。此举遭到部分业主的质疑，他们认为，业委会提倡的是义务工作，是不能拿报酬的，并且对于他们拿补贴一事，很多业主都不知道。

　　解读：一直以来，业委会都是义务地在为全体业主工作，但凭心而论，他们在为全体业主办事时，除了劳心劳力之外，多少会花掉一些电话费和交通费。那么是不是就可以心安理得地去拿报酬了？有关负责人认为，业委会成员是否可以领取津贴，须业主说了算。

　　为此《指导规则》规定，业委会成员是否领取津贴、工资，以及发放的标准如何，从哪里开支等等，应先在《业主大会议事规则》中确定，然后由业主大会表决通过。鉴于业委会成员都是兼职，《指导规则》还提出，业委会可以聘请专职秘书，负责处理业委会的日常事务，酬金也根据业主大会的决议确定。

　　业委会任期不超5年

　　案例：某小区业委会任期届满，但原主任仍在操办小区的各种事务，既不组织换届选举，也不组织召开业主大会。有业主站出来想组织换届时，原主任还以各种手段阻挠。同时原主任还掌控小区的各种收入，引起了不少业主的不满。

　　解读：有不少小区的业委会发现，可以通过胁迫物业公司或是利用小区公共部位经营来获得收益。因而为了谋取私利，他们到了任期满了也不想放弃，仍“大权在握”。对此《指导规则》规定，业委会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业委会的名义开展活动。并且在要任期届满前60日，召开业主大会进行换届选举。逾期未换届的，由城区、开发区房管部门指导换届工作。

　　同时《指导规则》还规定，由于刚开始入住小区时，业主之间不熟，所以对首届业委会的任期定为2年，新的业委会任期由业主大会决定，可以是3年，也可以是4年，但一般不超过5年。