楼市调控“国五条”细则出台 南宁市尚未正式实施

　　核心提示

　　卖房所得20%缴个税，成为了楼市调控“国五条”细则中最受人关注的一条，虽然南宁尚未正式实施，但已在二手房市场激起了千层浪。由于这一规定涉及面很大，引起不少换房族的担忧， 一些原本就打算购买二手房或是出售房子的市民纷纷想赶在政策实施前尽快出手。那么，南宁版实施细则何时出台，“卖房所得20%缴个税”在执行时是不是应该一刀切，假离婚避税是否可行……带着种种疑问，记者昨日采访了相关部门、业内人士及律师，试图寻求答案。

　　疑问1：征税是否考虑房龄，房改房交易是否会区别对待？

　　答：细则中明确指出：“对出售自有住房按规定应征收个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　记者从税务部门了解到，其实20%征税的固定相关法律法规都早有规定，只是现在严格执行，根据1999年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。也就是说自用5年内，能核实房屋原有价值的就按照转让所得20%征税。

　　业内人士秦女士指出，对于一些老旧的房子应该区别对待，比如大板二区一套70平方米的房改房，当初买的时候房价才5万元，如今每平方米可卖到5000元左右，价值35万元。按照现行纳税标准，所得税为3500元。而按照新政，所得税要缴纳6万元，比当初购房时房屋价值还高。目前南宁版的“国五条”细则尚未出台，在实行20%的纳税标准时，有关部门应该考虑到房屋所有人的房产套数、房龄、类型等。

　　疑问2：“国五条”细则规定：“通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”那么，如何核实房屋价值？谁来核实？

　　答：一般情况下，买房时购房合同、税收票据以及房屋登记都有当初房屋价格的记录，在税务以及房产部门都能够查到。

　　对于一些老的房子，在当初购买时没有相关证明可以证明价值的，按照目前的规定，是按照成交总额的1%缴纳个人所得税，以“疑问1”提到的案例为例，当初5万元买的房子，如今卖35万，那么所得税就为3500元。

　　业内人士覃锋认为，要是以后细则出台，一定要核定房子价值，那么相关部门应该制定一个专门的第三方机构进行价格评估，或是建立一套科学的评价系统。

　　据了解，广州税务部门就有一套二手房交易价格评估系统，能够精确求取任何一幢住宅房屋的基准单位单价。纳税人申报的交易价格符合客观实际时，按纳税人申报的交易价格征税;纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的，按存量房交易评估值征税，沉重打击了报低价以避税的方式。