男子花45万元买二手房 入住10来年却落个钱房两空

　　他花45万买二手房，却落个钱房两空

　　他买的市场运作房，住了10来年依然不是他的

　　二手房交易的“坑”，请看仔细

　　核心提示

　　林某花45万元买一套二手房，找了置业公司帮把关，也查过并确认该房子没有被查封等问题，可现在仍落了个“钱房两空”，这是为何曹某12年前买的市场运作房，房子装修入住了10来年，可房子却依然不是他的，打官司看似他赢了，可房子却仍然不能过户到他名下，这又是为何来看看发生在南宁的这两起二手房交易纠纷，并听听法官支招，谨防这些二手房交易的“坑”。

　　案例一

　　他花45万买二手房

　　却落个钱房两空

　　这一年多来，南宁市的林某一直处于深深的焦虑之中——为了方便孩子上学，他花45万元买了一套二手房，不料钱付了，房子却没买成，购房款又拿不回了。如今，官司已经打了一年多，最终结果如何仍是未知数。

　　意外

　　交了45万元欲购房

　　房屋却被法院查封

　　2016年5月，林某在一家置业公司看上了刘某出售的位于南宁市园湖路的一套二手房。因为该房靠近林某的工作单位，再加上考虑到孩子以后读书方便，林某决定买下它。

　　经房产部门查询，刘某的房屋没有被查封等问题，只是在银行有65万元的抵押贷款。经协商，房屋以95万元的总价成交，林某和刘某签订了购房协议。同年6月，林某陆续支付了定金和首付款，共计45万元。刘某随即归还了银行贷款，该套房屋顺利解押。

　　让林某没想到的是，就在他支付完45万元的8天后，2016年7月5日，该房屋却被南宁市兴宁区法院查封了。原来，刘某此前曾向陈某借款105万多元未还，陈某将刘某告上了法院，法院遂将该房屋查封。

　　刚交了高额首付款，房子就被查封，这让林某始料未及。眼看着房子买不成，购房款也拿不回，2016年10月，林某也将刘某告上了南宁市青秀区法院，要求履行合同，并申请财产保全查封。2016年11月，青秀区法院对该房屋进行了轮候查封。

　　悲催

　　房屋抵债过户到债主名下

　　林某赢了官司却拿不回钱

　　就在林某积极维权时，陈某状告刘某还钱的官司有了结果。兴宁区法院要求刘某归还陈某本金加利息共计107万多元，因刘某没还钱，法院在对该房屋进行了两次拍卖都流拍的情况下，将房屋以75万元拍卖底价，以物抵债给陈某并完成了过户。

　　由于该房屋已经过户到陈某名下，林某只能改变诉讼请求，要求解除和刘某的购房合同，由刘某返还45万元购房款，并支付违约金45万元。

　　青秀区法院认为，由于刘某与陈某发生债务纠纷，致使该房屋被法院查封并裁定以物抵债办理了过户手续，导致刘某与林某的交易无法继续进行，刘某有过错，应承担违约责任。2017年7月底，青秀区法院最终判定，由刘某返还林某45万元购房款，并赔偿15万元违约金。

　　林某虽然拿到胜诉的判决书，但实际上刘某经过陈某一案，已经没钱了，因此根本拿不出钱再赔给自己。

　　回转

　　买房人对以物抵债裁决提出异议

　　二审法院裁定予以撤销

　　明明青秀区法院已经对涉案房屋申请了轮候查封，可兴宁区法院却将房屋以物抵债给陈某，林某认为这已经损害了他的利益。而且，陈某在申请财产保全时，仅申请保全了1万元，即便该套房屋予以拍卖分配，陈某也只能获得1万元。林某因此向兴宁区法院提出执行异议，但遭到该院的驳回。

　　林某不服，又向南宁市中级法院申请复议。2017年底，南宁市中院裁定，撤销兴宁区法院的执行裁定，将该案发回兴宁区法院重新审查。然而，目前房屋已经过户在了陈某名下，林某担心该房屋被再次出售或者拿来向银行抵押贷款，这样的话官司更麻烦。

　　法官提醒

　　买二手房前

　　要查房主有无债务

　　对于林某的经历，南宁市西乡塘区法院有着多年审理民事案件的黄法官告诉记者，市民如果想购买二手房，首先要到不动产登记中心、房产登记中心查明所要购买的房屋产权的完整性、可靠性等情况，要查询清楚该房屋有无被查封、抵押等情况。

　　其次，买房人要选择正规的大型中介公司，由中介公司帮助把关。同时，买房人自己最好到所购房屋的小区，问问物业和邻居，了解下业主情况，以及房屋有无人居住、出租等等情况。并了解该业主有无债务纠纷，有人上门讨债情况等。

　　最重要一点，买房人最好上中国执行公开网，查询该业主有无债务纠纷，有无官司等。

　　案例二

　　他向朋友买市场运作房

　　住了10年还无法过户

　　南宁市的曹某12年前从宁某手上购买了一套市场运作房。不料房子装修好又住了10来年了，房子仍登记在宁某名下。去年，曹某将宁某夫妇告上法院，结果虽然赢了官司，但房子依然无法过户。

　　事件

　　12年前买市场运作房

　　卖房人“变卦”无法过户

　　2005年初，宁某所在的单位在南宁市农院路筹建市场运作房，已经有房的宁某便将购房指标转让给了曹某。双方约定，宁某将集资建房权利转让给曹某，转让费为2万元。协议签订后，曹某以宁某的名义支付了24万余元的房款。

　　2007年12月，集资房建好后交付，曹某很快就装修好并入住了。2016年12月14日，宁某领到了该房的房产证，却以种种理由拒绝将该房产过户至曹某名下，还将爱人冉某登记为该房屋共有人。

　　2017年7月，曹某将宁某夫妇告上西乡塘区法院，要求宁某将该房产过户到他的名下。

　　争执

　　卖房夫妇双双“变卦”

　　认为卖房行为无效

　　宁某认为，双方买卖协议违背了当时国家的相关政策，属无效合同。依据广西相关政策规定，单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提，优先安排无房户和住房面积未达标户等等。在当时市场运作房(集资房)属政策性福利房，转让这类房产的协议是得不到国家的政策支持和认可，是无效协议。

　　况且，在2005年，当时的政策并未规定职工购买了市场运作房就不能享受其他政策性福利房。而现在的政策是，职工如买了市场运作房就不能享受其他政策性福利房。以致于现在，他无法获得现单位危房改造房的认购资格。如果认定当时的协议有效，那曹某既可获得他的政策性福利房，另又可申购其所在单位正在筹建的带有政策福利性质的危房改造房。

　　而冉某也认为双方的协议无效。因为丈夫是瞒着她卖房，她得知后不同意。该房应属夫妻共同财产，曹某明知宁某瞒着她出售夫妻共有财产，还配合宁某的行为，属于恶意串通。

　　判决

　　法庭认定转让协议有效

　　但房屋不能过户给曹某

　　法院认为，宁某将市场运作房转让给曹某，双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的协议。签订协议书时，宁某虽未取得房屋权属证书，但曹某起诉时，宁某已经取得该房屋的不动产权登记证书。且该房属市场运作房，参照商品房的规定办理房屋权属证书，虽建房单位要求职工附条件地享受购房福利，但法律法规对职工购买市场运作房的资格并无明确限制。所以，双方的转让协议是有效合同。

　　协议签订后，宁某以个人名义与建房单位签订市场运作方式住房认购协议，且该房初始登记于宁某一人名下，曹某有理由相信宁某有权处分。该案中，曹某与宁某订立合同时意图通过支付对价获得房屋的所有权，双方并无损害冉某利益的恶意等等，法院认定双方不存在恶意串通。

　　在协议履行的10余年中，宁某未积极履行协议约定，向曹某转移该房的所有权，反而将未参与出资购房的冉某作为该房的共同共有人，办理了登记手续，宁某的行为构成违约。由于该房登记于宁某、冉某二人名下，根据《物权法》第97条规定，处分共同共有的不动产的，应经全体共同共有人同意，现冉某明确表示不同意出售该房。

　　今年1月，一审法院判定双方的转让协议有效，但驳回了曹某要求宁某夫妇协助过户的诉讼请求。曹某不服判决，已经提出上诉。

　　法官提醒

　　尽量不买福利性质的房屋

　　审理该案的卢法官告诉记者，该案看似曹某赢了官司，但是住了10年的房子依然不属于他。该案的判决，依据的是物权法排他性质不受合同相对性的约束。虽然曹某对该房屋属于善意取得，但房屋权属证书中增加了冉某的名字，只要冉某不同意转让该房屋，曹某就不能办理过户手续，曹某只能要求解除合同。当然，他可以要求宁某夫妇赔偿他这么多年再购买同地段同类房屋差价的损失。

　　卢法官告诉记者，近两年，类似购买福利性质房屋的二手房纠纷越来越多。每个案件的情形都不相同，结果也会不同。

　　卢法官建议，市民购买福利性质的二手房，一定要了解清楚该房屋能否上市交易，如果可以交易，一定要钱房两清。对于产权情形不明晰的福利性质的二手房，建议尽量不要购买，因为运气的成分太高了。

　　二手房交易的流程及注意事项都在这里了

　　走好这几步 买房更踏实

　　核心提示

　　二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么你了解二手房交易的详细流程及注意事项吗

　　买卖前的产权审核

　　看房子是否被抵押或查封

　　担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

　　风险提示

　　此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

　　交定金与签合同

　　定金别直接交到业主手中

　　看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄几十万上百万元，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

　　如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由房产中介之类的第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定解押完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

　　一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款可参阅当地房产部门的商品房买卖合同范本。

　　风险提示

　　1.当下房价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%；

　　2.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”；

　　3.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，确认水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

　　赎楼解押

　　应让业主自己向银行借款

　　赎楼解押是一门大学问，不同解押方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，解押是业主方的责任。解押有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款解押，产生的是0.8%的担保费用，以及0.4%的短期解押利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将解押款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。出于风险考虑，买家最好采用前一种方式解押。通过后一种方式，可节省0.4%的短期解押利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。

　　这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

　　风险提示

　　因解押产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金解押或自己通过担保公司向银行贷款解押，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，就可能令买家遭受损失。因此最好是“两笔款解押”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

　　付首期及资金监管

　　首期款必须放银行监管

　　除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

　　具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。

　　出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

　　风险提示

　　1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家解押更是险上加险。

　　2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

 

　　签订买卖合同

　　合同应明确交易手续期限

　　该环节注意事项在交定金环节已有介绍：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容，其格式可以参考中介的居间合同。

　　签订书面协议时，最主要是关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定解押要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

　　风险提示

　　1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

　　2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

　　3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

　　4.如果原业主的户口落在该房产内，签订合同时要写明户口迁出的日期及违约条件。

　　5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。

　　选银行和办按揭

　　约定贷款办不下来的解决方法

　　如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。

　　至于银行的选择，四大国有银行的贷款额度会较宽松。至于利率，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。

　　风险提示

　　1.如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

　　2.目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

　　过户及交税

　　对房产遭查封的情况进行约定

　　去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

　　风险提示

　　1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

　　2.目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

　　后续事项

　　扣留部分房款当做交房保证金

　　交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。部分城市办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

　　风险提示

　　1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

　　2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好前往房屋所在地的派出所，查阅原业主的户口是否已经全部迁出。