巧调妙解退购房定金

　　一方签订认购书后不想购买，要求退回购房定金，另一方则声称认购书是预约合同，拒绝签订正式合同属违约，违约方无权要求退还定金。针尖对麦芒，纠纷如何化解？11月27日，经横县法官情理并用、极力调解，本案双方终于庭前达成协议，开发商同意退还所收定金。

　　2006年3月22日，李建（下称原告）看中广西某房地产开发有限公司（下称被告）开发建设的位于横县某楼盘一套商品房，并与被告签订了《商品房认购书》，约定：双方在签订认购书时认购方支付10000元作为认购该房定金；认购方于认购书签订后在开发商取得《商品房预售许可证》之日起七日内到销售中心签订正式《商品房买卖合同》；如双方在约定时间内签订《商品房买卖合同》，定金抵作购房价款，如乙方在约定时间内未与甲方签订《商品房买卖合同》的，定金不予退还。当天，原告依约向被告支付10000元购房定金。不久，原告不想购买此房，到售楼处要求退还定金未果。2006年9月6日原告以被告虚构事实，欺骗原告签订无履行期限的认购书为由诉至法院，要求确认双方签订的认购书无效，返还预付的购房定金10000元及利息，并由被告承担本案全部诉讼费用。开发商则声称认购书约定原告于认购书签订后在被告取得《商品房预售许可证》之日起七日内到香城广场销售中心签订正式《商品房买卖合同》，但原告没有依约来签订已属违约，其无权要求退还定金。

　　横县法院经初步审理后发现：双方签订的认购书并不存在无效情形，且被告在起诉前已经取得《商品房预售许可证》，原告诉称被告虚构事实，欺骗其签订无履行期限的认购书没有证据证明，原告由于自己的原因放弃购买房屋，不依约签订买卖合同，确属违约，如果单从合同有效与无效上就案办案依法判决的话，本案原告的定金无疑是不能退回的。但考虑到此案为横县首例商品房认购合同纠纷，同时考虑到双方签订的认购书约定签订正式买卖合同时间比较笼统，确实存在一个对认购人是否合理的问题，办案人员没有轻易下判，决定先尝试组织双方做调解工作，努力促成双方庭前调解。但开始时由于原告一直认为双方签订的认购书无效，因此坚持要求法院按自己的诉讼请求尽快判决，而被告本来对原告无端起诉非常恼火，一开始无论怎样劝说都不愿调解，并声称“谁怕谁，官司即使打到二审也要奉陪到底”，双方态度强硬，谁也不肯让步。案件似乎不可调和。对此，办案人员没有气馁，从面对面调解不成转而采取背靠背的调解方法，分别找双方做思想工作。对原告首先从法律上分析指出，起诉前被告已取得商品房预售许可证，双方签订的认购书并非如原告所说的无效，而是有效的，如果判决则对原告不利，调解解决则与被告还有商量余地；对被告则从双方签订的认购书约定签订正式买卖合同时间是否合理以及和气生财、和气经商的角度劝说。经过一番耐心细致的释法说理，原告表示放弃利息主张、自愿承担诉讼费，被告则同意于两个月内         退还原告所交定金，双方在法官主持下达成了调解协议。（文中当事人为化名）