深度聚焦广东县域：房地产方兴未艾的热土

　　提要：007-2011年以来，广东县域房地产市场发展蓬勃，呈现较快的增长势头。房地产投资、商品房施工、销售金额等年均增长率高达30%以上，占全省总量的比重提高7-8个百分点

　　一、广东县域房地产发展强劲

　　2007-2011年以来，广东县域房地产市场发展蓬勃，呈现较快的增长势头。房地产投资、商品房施工、销售金额等年均增长率高达30%以上，占全省总量的比重提高7-8个百分点；商品房新开工、竣工和销售面积年均增长20%以上，比重提高约10个百分点；商品房销售均价年均增长率为13.4%，相当于全省均价的一半，增速适中。

　　2007-2011年广东县域房地产市场主要指标情况

　　项 目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 年均增速

　　完成房地产投资额（亿元） 205.19 332.15 352.96 463.58 753.41 38.4%

　　占全省比重 8.2% 11.3% 11.9% 12.7% 15.4%

　　商品房施工面积（万㎡） 2373.38 3387.08 3934.74 5427.76 7249.79 32.2%

　　占全省比重 11.8% 14.7% 15.9% 18.6% 20.0%

　　商品房新开工面积（万㎡） 1222.65 1467.12 1470.42 2654.72 3153.99 26.7%

　　占全省比重 17.0% 22.6% 23.5% 26.8% 26.4%

　　商品房竣工面积（万㎡） 714.78 863.69 1090.79 1367.74 1572.80 21.8%

　　占全省比重 17.7% 19.8% 23.2% 26.1% 27.1%

　　商品房销售面积（万㎡） 904.81 869.14 1337.82 1582.33 1886.10 20.2%

　　占全省比重 14.5% 18.0% 19.0% 21.6% 24.3%

　　商品房销售金额（亿元） 240.64 241.24 424.45 596.23 828.39 36.2%

　　占全省比重 6.6% 8.4% 9.3% 10.9% 13.4%

　　商品房销售均价（元/㎡） 2660 2776 3173 3768 4392 13.4%

　　占全省比重 45.1% 46.5% 48.7% 50.4% 55.2%

　　商品房待售面积（万㎡） 202.64 289.01 401.53 417.76 639.04 33.3%

　　占全省比重 12.8% 15.8% 19.7% 21.0% 24.2%

　　数据来源：广东省统计局

　　二、未来县域房地产空间巨大

　　房地产业的发展与地方总体经济发展密切相关。广东总体经济实力居全国前茅，但县域经济却欠发达。2011年全国百强县中，广东只有增城（第19名）、高要（第88名）和开平（第93名）等3个县级市榜上有名，远落后于浙江27个、山东23个和江苏22个，也少于福建8个和辽宁5个。

　　从2007-2010年广东县域经济发展情况看，GDP名义年均增长率为16.3%，占全省比重由17.76%提高至18.79%，仅提高1.03个百分点；社会消费品零售总额及在岗职工平均工资年均增长率分别为18.3%和11.9%，呈现平稳发展态势。相比同期房地产市场发展情况，广东县域经济发展有待推进，未来县域房地产将伴随其经济实力的不断增强而加快发展。

　　2007-2010年广东县域部份经济指标情况

　　年份 GDP（亿元） 社会消费品零售总额（亿元） 在岗职工平均工资（元/年）

　　占全省比 同比增速 同比增速

　　2007年 5520.60 17.76% 4926.24 17.9% 17171.1 ——

　　2008年 6601.00 18.49% 6039.95 22.6% 19392.3 12.9%

　　2009年 7186.88 18.20% 6936.72 14.8% 21556.9 11.2%

　　2010年 8647.47 18.79% 8160.93 17.6% 24064.9 11.6%

　　年均增长率 16.3% 18.3% 11.9%

　　数据来源：广东统计年鉴

　　1、政策环境宽松有利

　　为加快和促进县域经济发展，广东省委省政府近年先后出台了一系列扶持政策，如：《关于加快县域经济发展的决定》、《关于推进产业转移和劳动力转移的决定》、《关于推进省直管县改革试点的实施意见》和《关于富县强镇事权改革的指导意见》等，为县域经济发展加速提供了良好的政策环境。而房地产业对地方政府税收、财政收入等有着直接的贡献，加之对相关产业的拉动及对就业的促进，其作为基础性和先导性产业，将得到比中心城市更为宽松、有利的政策待遇。

　　2、土地资源价值彰显

　　广东陆域土地总面积17.98万平方公里，其中县域面积14.58万平方米公里，占全省的81.1%，而城市土地面积仅占18.9%。从人口规模看，2009年全省县域常住人口4489.34万人，占总常住人口（9638万人）的46.58%。城市土地资源稀缺和人口密度过大等问题日益突出，而县域的土地资源价值也将随之彰显。未来随着“双转移”的推进，城市传统产业让位于高端新型产业，县域作为承接产业和劳动力转移的重要基地，房地产市场的“人气”将更加兴旺。

　　3、承接城市“挤出”效应

　　过高过快增长的房价，使中心城市成为宏观调控的“高压区”，对改善型和投资型购房群体产生明显的“挤出”效应。近年县域房地产强劲的发展势头，一定程度上正是受益于“挤出”效应。未来随着县域房地产开发建设品质的提升，加上相当于全省均价一半水平的价格“洼地”优势，价廉物美的县域地产将吸引越来越多的投资者及返乡置业者。

　　4、距离城市不再遥远

　　随着城镇化进程的加快，全国各地对基础设施的建设力度不断加大，尤其是对交通设施建设的推进，大大降低了往来于城市间、城市与县域间的时间成本，空间距离不断缩短，为跨区域置业创造了良好条件。

　　三、以创新理念赢取后发优势

　　随着宏观调控的持续深入和大规模保障房建设的投入，房地产回归理性的趋势不可阻挡，向房企提出了摒弃传统、寻求转型的新要求。首先，房企转型应在“量”和“质”上做出抉择，不断提高住宅的品质及舒适度，并实现产品的差异性，以品质赢取市场。其次，传承和发扬民族传统文化，丰富住区的文化内涵。第三，顺应国家经济增长方式的转变，加快绿色节能环保建筑建设，提高房地产开发科技含量。第四，拓展房地产开发内涵，延长开发链条，向多元化发展，如：商业地产、旅游地产、休闲地产、园区地产和养老地产等。

　　县域房地产发展的前景是美好的，但我们也应清醒地看到快速发展的背后，存在商品房建设总量偏大的隐忧，待售面积增长速度较快，占全省比重的提升速度也高于其他指标。此外，产品单一、综合品质不高，盲目“复制”，地方特色不明显，项目定位有待优化等问题值得我们思考。作为县域房地产开发，只有牢牢地把握住行业发展的新方向，方能在这块方兴未艾的热土中赢得后发优势。