中国（广东）县域房地产发展论坛即将举行

　　开篇新世纪 砥砺十一年

　　“发展农产品加工，壮大县域经济”的声音回想在人民大会堂上空，从此这一段关于“全面繁荣农村经济，加快城镇化进程”的论述，拉开了新时期我国县域经济改革的序幕。县域经济作为新概念，在党的十六大上第一次被提出。2002年，新一代领导班子上台，科学发展观也顺势而生。

　　在紧接下来的十六届三中全会上，“要大力发展县域经济”再次得到强调，被提到议事日程的县域经济问题受到前所未有的重视和关注。

　　青山遮不住，毕竟东流去。彼时，我国县域时代的到来可谓大势所趋。

　　然而，历史上我国县域经济的发展却经历了数千年的起起落落。

　　事实上，县域经济是我国历史上经济生活的重要组成部分，可以说从郡县制诞生以来，县域经济就开始萌芽和发展。郡县制最早形成于春秋战国时期，起源于楚国的县制，最早被秦朝在全境推行。封建时代传统小农经济传统及愚民政策，重农抑商、闭关锁国。当整个封建王朝的经济和政治都逐渐衰败，县域经济也在唐宋以后开始萎缩和萧条。

　　新中国建立以来，县域经济获得了“两次解放”和“一次重创”，“两次解放”指的是20世纪50年代初期的土地改革和80年代初期的家庭联产承包制，“一次重创”指的是“大跃进”时代的“全民炼钢，以粮为纲”。

　　“天下之治始于县”、“郡县治，天下安”。历史证明，县域经济得到解放的时代，国民经济也随之“提速”，而县域经济受到钳制的年代，国民经济如被笼罩在阴云之下。1952年，粮食产量比1949年增加了45%，超过解放前最高年产粮的18%，1978—1985年，农业附加值增长了55.4%，农村居民家庭人均纯收入增长1.7倍，增长幅度创历史最高；而“大跃进”之后1959年和1960年，大约有2000万人死于饥饿，为减缓城市食品的供应压力，2500万城市居民被迁往乡村，我国国民经济严重下滑。

　　作为中国历史上沿袭最长久、保留最完整的行政架构，县是是强工、兴农及富民最为直接有效的经济单位，也是联结我国政治和经济行为、统筹城乡发展的重要纽带。我国是一个传统农业大国，加快工业化与城市化是提升我国经济的重中之重，提供了巨大的资金、土地、劳动力支撑的县域经济首次尝鲜成为城市化的摇篮；上世纪七十年代末，安徽省凤阳县小岗村发起的包产到户，拉开我国传统小农经济、计划经济向市场经济转轨的序幕，县域经济则是市场经济萌芽和成长的温床；经济发展是社会发展的前提和基础，县域经济为县域社会发展提供精神动力、智力支持和必要条件。

　　在“2006中国发达县域经济论坛”上，国务院副总理回良玉表示，我国县域经济已经成为国民经济建设的重要力量：“我国的县域经济进入了快速发展的新阶段，对农业的发展，对农村的繁荣，农民的富裕发挥了重要作用，对实现国民经济平稳较快的发展做出了重大的贡献。”

　　不论从历史的纵向维度还是从现实的横向维度来看，县域经济在我国社会政治经济中具有特殊的地位和作用。

　　经济发展需要支柱产业的拉动，我国现阶段的主要支柱产业包括机械电子、石油化工、汽车制造和建筑业。作为与建筑业密切相关的房地产业，虽然属于第三产业，但由于房产建设是由作为第二产业的建筑业完成，许多房地产公司发展到一定规模以后成立了自己的建筑公司，许多建筑公司发展到一定规模以后也成立了自己的房地产公司，彼此业务往来密切甚至融合，二者相辅相存。温总理曾说房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。

　　长久以来，地产行业都是影响一国经济走向的重要因子。房地产是国家经济的“晴雨表”，也是国民经济的重要组成部分。房地产既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用。处于先导性、基础性和支柱性地位的房地产行业时刻影响着国民经济的脉搏。县域经济属于区域经济，如同房地产行业对我国整个国民经济有着举足轻重的作用，县域地产在县域经济的发展中也扮演着至关重要的角色。同时，县域经济在国民经济中特殊的地位和作用。因此，县域地产在房企和国民经济里都具有特殊的地位。

　　十八大助力县域地产新跨越

　　“李克强经济学”成为当下热词。

　　党的“十八大”召开之后，地方债隐现危机、贸易壁垒增加、热钱出逃、银行钱荒等严峻考验接踵而至。在此背景下，巴克莱资本抛出了“李克强经济学”（Likonomics）这一名词，它是由李克强总理上任以来的拒绝刺激、去杠杆化和结构性改革来界定的概念。“李克强经济学”代表着用短痛换取长期的益处，厘清政府与市场的边界。

　　“李克强经济学”在房地产领域，集中体现在自总理上任以来，几乎没有出台任何系统性房地产调控政策，透露着“市场的事情让市场去解决”的态度，这与原领导班子频繁出台“国五条”“国十条”进行宏观调控的做派形成鲜明反差。

　　今年3月份房价暴涨，5月地王频出，中央镇定自若，把信任留给市场。一切的改革都会有阵痛，市场的那双手需要充分的时空来调整和归位。在房地产领域保障房建设方面，2013年6月26日，国务院召开常务会议专题研究加快棚户区改造，出台了六项具体政策措施支持加快棚户区改造的步伐。李克强总理履新以来多次强调政府在保障房建设中扮演着义不容辞和任重道远的角色。商品房交给市场，保障房的则借力政府去投资建设与分配管理。各司其责、各尽其道，此乃是我国房地产业未来发展的政策大格局。

　　人常道：“中国房地产的根本动力在城镇化”。“十八大”之后召开的中央经济工作会议明确提出，“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。就房地产领域而言，自李克强当政以来，紧跟我国宏观经济的步伐，房地产经济也在逐步重新回归市场轨道，宽松的政策无疑给地产商提供自由的投资空间，而推进城镇化的政策信号更给房企送来福音。

　　县域地产在房地产新走风向里，具有得天独厚的优势，中央对于宏观经济的新策略以及县域经济在我国国民经济中的特殊地位，决定了县域地产获得了绝佳的发展契机。

　　城镇化的进程一般分为两部分：工业化带动城镇化；基建投资为城镇化奠定基础，城镇化带动房地产市场的发展，最终完成从投资到消费驱动的增长途径。在未来几年，我国的县域经济将在以县域地产为龙头的基建产业带动下，拉动从投资到消费的良性循环增长模式，为乡镇经济发展和城镇化铺路。

　　特色化、品牌化、多元化——引领县域地产未来之路

　　新型城镇化背景下，县域地产虽然拥有诸多发展契机，但也面临着新的挑战。

　　曾有研究报告提出：从未来的发展来看，城镇化率将继续提高，但提升速度有所放缓；新型城镇化将自东向西全面带动城市化发展；中等城市及小城镇长期来看将成为城镇化发展的重点区域。

　　一方面，我国城镇化在近年来呈现城市群发展壮大、城镇化质量提高、中小城市能级提升，房地产业市场更加广阔等特点，以及新政对城镇化的鼓励与放宽的市场环境，创造了未来房地产市场容量将进一步扩大的机遇。

　　另一方面，更加理性的地产市场，需要更加明智的投资决策，在更平稳和放缓的城镇化提升速度背景下，靠过去抢地卖地快速回笼资金的“土豪”式开发战略已不再适用，制定长远的、可持续发展的、具有自身特色的策略才是上策。县域地产在其中如何充分挖掘自身优势，在更自由的竞争环境中博得一席之地，成为地产商必须思考的问题。

　　首先，县域地产需要找到特色化、差异化的发展道路。特色化、差异化就是不挤一根独木桥，借不同的产业体系和经济发展模式来达到人无我有、人有我优、人优我特的目的。找准县域特点，可大力发展乡村地产和旅游休闲地产；制定长期规划，不打游击战，也不人云亦云、亦步亦趋；保证投入和积累，有耐心地逐渐培育起市场。

　　其次，县域地产需要通过自己的品牌实现附加值效应。品牌是中国企业的共性难题，改革开放才三十多年，各行各业，在民族土壤中成长起来的品牌都屈指可数。地产品牌的价值，本质上来源于体验。如何把客户在售楼处的愿景，以具有人文关怀的方式，在物业和售后服务中实现，是开发商兑现承诺、收获品牌知名度与美誉度的考验，也决定了一个地产品牌是否具有生命力。

　　第三，多元化是县域地产规避风险，增加经济增长点的必要选择。“城镇化不等于房地产化。” 2012年CIHAF中国住交会中，中国房地产风云人物一语中的。在上一轮房地产运行周期里，城市化是地产发展的主导性助推力量。然而，新型城镇化政策出台，原有发展模式已难维系。全联房地产商会副会长、中锐控股集团董事长钱建蓉认为，三四线城市能否在城镇化方面走得更快，核心的问题还是要引进产业。没有产业，没有人口的导入就不可能有城镇化。房地产虽然能参与城镇化，但还要有配套的服务业、相关产业的带动，对开发商也将提出更高、更专业的要求。

　　此外，把握中央最新政策动态，捕捉发展契机也是重中之重。把握契机要懂得借力，借政策的力，县域地产能够在城镇化过程中获得良好发展空间；借市场的力，县域地产能趁此良机完善产业结构，在新一轮洗牌中抢占先机。

　　住房和城乡建设部科技与产业化发展中心副主任文林峰认为，未来房地产业的发展，必然从追求数量的增长转向质量与品质的提高上。提高质量与品质的重要的途径就是新型建筑工业化，即采用产业化的方式生产和建造房子，标准化设计与产品、工厂生产、现场安装、全装修，同时大量采用绿色、节能、低碳、环保的产品。因此，县域地产要借力发展，还应增强业务开发实力、提高质量和进度管控能力，并强化自身社会责任感和担当力。

　　地产江湖风云变幻，十八大新政为这个行业摆出新的迷魂阵，县域地产如同盘中的肥肉，审时度势、该出手时就出手，才能抓住契机，在新的回合里赢得主动权。