江西“宜丰物华模式”助推江西城镇化县域经济大发展

　　围绕新型城镇化的争论如火如荼，中国城镇化的模式也必定千姿百态。作为中部地区省会城市的南昌，数百家省级代理商却静悄悄地首开江西城镇化的市场试点——“宜丰物华模式”，将中心城市商会结盟推动商业渠道下沉，激活民间投资，助推江西县域城镇化建设。目前，南昌市工商联专门成立了“城镇化市场发展促进会”，总结经验，力图在全省范围内成功复制“宜丰物华模式”。为其他农业大省的农业现代化和资源大省的转型探索一条新路。这是记者在6月5日召开的“江西城镇化市场发展论坛暨‘宜丰物华模式’媒体访谈会”上了解到的。

　　今年6月，国务院在向全国人大常委会所作的《关于城镇化建设工作情况的报告》中提出，推动城镇化转型发展，要“以人口城镇化为核心”，同时要促进产业发展、就业转移和人口集聚相统一。江西“宜丰物华模式”正是在改革创新的社会实践中体现了这一精神。

　　2012年底，江西物华大市场有限公司和南昌洪城大市场商会、南昌服装商会、南昌摩托车商会、南昌万寿宫商会（小商品）、南昌文体用品商会、南昌青年商会（百货副食品）协同500多家省级代理商，启动遍及全省的二级批发市场渠道建设工程，并选址宜丰县建设第一个示范项目--江西物华（宜丰）大市场商业综合体。这个项目经营面积约17万平方米，经营品种包括服装、百货、小商品、副食调料、摩托车及汽车零配件、小型农业器具、建材家具五金等几大类。市场开业后，外来常住宜丰的人口多达2000多人，其中多数是南昌人，因此配套的生活服务设施就要参照南昌标准，包括宜丰县第一座写字楼、第一座五星级酒店、第一个高档影城、第一个餐饮娱乐休闲一条街。形成南昌商会整合南昌商业资源合力建设的“小南昌城市中心”，

　　近来，类似鄂尔多斯“鬼城”的大量空置房现象，在不少三四线城市中相继涌现，而“宜丰物华模式”却缘何能别开生面另辟蹊径？作为该项目的操盘手，物华大市场董事长刘相鑫在论坛上揭开了项目“水到渠成”的谜底——理顺“三个关系”：

　　一、实现商业运营和渠道开发一体化运作，协调好扩张需求与渠道供给的关系。

　　省会南昌聚集了数以万计的省级总代理。过剩的商业资源既加剧了过度竞争，也增加了全省各地分销商的批货成本。因此， 60%的省级代理表达了在省内“抱团”建立二级批发渠道的强烈愿望。这种扩张需求就是“宜丰物华模式”的起因。

　　选址、市场业态布局、渠道投资成本是制约经销商扩张需求的“瓶颈”。如果仅靠经销商或开发商任何一方，是协调不好这种“扩张需求和渠道供给”关系的，只有依托工商联引导组织各商会结成联盟力量，聚集经销商商业资源和投资资本，实现商业运营和渠道开发一体化运作，才能有效地避免“扩张需求与渠道供应”的错位，才能做到“先有市，后造城”，开发一方土地，繁荣一方经济。

　　二、汇聚商业资源和智慧，协调好商业运营与产业发展的关系。

　　南昌经销商聚集了辐射全省的批发资源，这支力量无论在全省何处建立二级批发市场，当地的分销商和客户资源都会就近聚集。同时，南昌经销商拥有优化商品结构配置和平衡货源投放的市场经验，市场做旺了，他们将获得商业运营的增量、房地产投资的增值和渠道扩张的品牌三重利益。这也是他们同心协力做旺市场的原动力。

　　市场做旺了，商贸业发展起来，不仅给投资地带来了就业、税收、消费资源，还会产生“前店后厂”、“前店后库”、“前店后家”的需求，必然拉动加工工业、物流业、住宅业、文教娱乐业的配套跟进，从而形成“产业轮动”效应，满足当地政府“土地换产业”的诉求。逐步实现商业运营拉动产业发展的目标，毕竟产业化才是城镇化最坚实的支撑。

　　三、以人为本，着眼未来，协调好新兴市场与社区建设的关系。

　　“宜丰物华模式”是一个可容纳上万人生活、经营、购物的商业综合体。它是由商店、购物街、综合购物中心、文化娱乐中心、写字楼、酒店和住宅组成的，还将配置加工园区和物流园区。形成方圆200公里内第一个居住有家、经营有店、经销有货的新型商贸生活社区。

　　这种功能设计形成的循环消费效应，满足了南昌经销商业务拓展的需求，设立赣西北分销中心，有店有家有货有品牌，就有利于在当地发展培育分销商，不仅为自己扩展了渠道，也为当地人创造更多在家门口就业和创业的机会。

　　除了上述“三个关系”的理顺，在本次论坛上，南昌市工商联还总结出“宜丰物华模式”的“三个特征”所带来的“三个拉动”。

　　三个特征：

　　先有兴“市”需求和商业资源，再作造“城”规划，出发点和落脚点都是商业运营渠道扩张，具有很强的针对性和定向服务性。而通常的商业地产项目是先造城再招商招市，没有丰富的商业资源储备和支撑，出发点和落脚点都是房地产，具有盲目性。

　　商铺定向销售，拒绝投资客。因为定向购房的南昌经销商带来的是快速聚集的商业资源。经销商在购房前先要缴纳几万元的经营保证金，每家商户均投入80万元以上的流动货物，有货才成商。这都是兴商成市最根本的保障。

　　根据经销商的经营和发展诉求，做好市场业态布局、生活服务设施配套和发展规划，逐步完善“前店后厂”、“前店后库”、“前店后家”的开发格局，最终实现商业运营拉动第二产业和现代物流业发展的目标，并逐步打造“宜居宜商”的生活新坐标，坚持“产业化推动城镇化”的大方向。

　　三个拉动：

　　500多家省级代理商开户经营，平均每天聚集的货物价值就达几亿元，而且都是与南昌一样的一级批发价，形成方圆150公里以内、可辐射宜春、新余、萍乡等地级市、上高、万载、奉新、铜鼓等县城、约400万人口和近万家零售商的优势独特的批发中心，为宜丰提供了兴商之助。以第三产业的兴起拉动产业化发展，是新型城镇化建设的有效途径之一。

　　宜丰物华大市场开业后，500多家省级代理商为了满足自身经营和发展的需求，可直接为当地提供5000多个就业岗位，直接提供数以百计区域代理商的创业平台。部分商品需要加工制售，所有商品都需要物流服务，“前店后厂、前店后库”的需求又将拉动加工工业和物流业的兴起，又可间接增加5000多个就业岗位。创造更多的稳定就业岗位和稳定的税收来源，是新型城镇化建设的基础保障之一。

　　宜丰物华大市场的兴旺，还可为当地几个山区县城的农副产品提供一个集中向外辐射的批发渠道，也为当地推进农业现代化提供了招商引资的服务平台。

　　一花独放不是春，“宜丰物华模式”在江西城镇化的道路上，会不会仅仅成为一个孤案呢？这是与会各方共同关心的一个话题。南昌市工商联主席陈斌透露，他们已获准成立了南昌市工商联城镇化市场发展促进会，为在全省范围内成功复制“宜丰物华模式”，推动县域经济发展，提供组织、管理、运营、利益和政策“四个保证”：

　　具体地说，促进会是市工商联直属的会员服务机构，是南昌市工商联所属流通商会会员抱团拓展二级批发市场渠道的联合体，是工商联探索以商业运营为切入点，服务新型城镇化建设的一种创新形式，也是成功复制“宜丰物华模式”的组织保证。

　　市工商联督导促进会和所属流通领域商会在全省复制发展“宜丰物华模式”。督导的原则是“不做单纯的商业地产开发商，始终保持宜丰试点的三个特征，为南昌省级代理会员当好城镇化市场渠道服务供应商。这是成功复制”宜丰物华模式“的管理保证。

　　促进会会员要具备三个条件：有在全省布局二级批发网络的规划；有跨地区经营实力；有参与“宜丰物华模式”复制并开户经营的承诺。这是成功复制“宜丰物华模式”的运营保证。

　　由促进会发起成立的“江西众翼鑫城镇化市场发展投资公司”，使促进会会员同时成为股东，在复制“宜丰物华模式”的过程中，共同搭建起“商贸业与商业房地产业并举”的发展平台。这是为促进会会员提供的满足眼前需求并保障长远收益的利益保证。

　　有了这“四个保证”，促进会就能发挥好巨大的平台作用，凝聚上万商会会员扩张发展的强烈诉求，化零为整，形成一股巨大的民间资本力量，有力推进全省县域新型城镇化建设步伐。

　　出席论坛的国际投资机构合作代表管再祥，对“宜丰物华模式”在省内的复制前景极为看好，他认为：当城镇化沦落为只会盖房子的时候，土地、金融资源都会因为严重错配而造成巨大浪费。县域城镇化建设，应该坚持的理念是“土地换产业，金融助产业，产业化才能土变金”。传统的政府与企业的土地买卖关系，传统的地产商与经营商油水脱离的关系，都无法高效地整合土地、产业、金融要素，我们需要探寻创新的整合方式。论坛涉及的话题，为我们创新整合方式提供了重要的启示。

　　江西省企业联合会张海如会长开幕词中指出：最近一段时间，党和国家主流媒体围绕新型城镇化提出了一些方向性的观点，比如“要坚持人的城镇化”，“要靠产业化推动城镇化”，“要引导民间资本积极参与城镇化建设”，“城镇化建设不可忽视小城镇的发展”等等。从江西“宜丰物华模式”的实践和本次论坛确定的主题来看，这些方向性的观点，不仅是政府的政策导向，也符合地方政府和第三产业从业者的发展诉求。研究探讨城镇化市场发展的方式和路径，探讨总结“宜丰物华模式”培育复制的方法，正说明推进新型城镇化建设大势所趋，顺势而为身体力行才是正确的取向。